必看!房产税税率及计税技巧!(内含案例)

 

一、房产税税率

房产税采用比例税率,有两档规定税率,另有一档优惠税率:

【归纳】个人出租住房,应缴纳的税种及对应税率、征收率如下(未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加,免征印花税和城镇土地使用税):

2018年12月31日前,个人出租住房,月租金低于3万元的,免征增值税。自2019年1月1日起,个人出租住房,月租金未超过10万元的,免征增值税。

二、应纳税额的计算

1、从价计征

(1)对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

即:计入房产原值的地价所对应的土地面积不超过房产建筑面积的2倍。

(2)独立的地下建筑物在进行10%~30%的扣除前先对房产的原值进行确定:

1.地下建筑物为工业用途的,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值;

2.地下建筑物为商业及其他用途的,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。

【重点1】地上房产按照三个步骤计算房产税:

1是确定计税余值:需要用房产原值减除规定比例的损耗来确定计税余值;

2是计算年税额:用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额(此步计算时也要结合税收优惠规定);

3是计算当期应纳税额:按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定(由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额)。

【重点2】地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物,有不同的征税规则:

与地上房屋相连的地下建筑物,要将地上地下视为一个整体,按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税;

单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税:

1是确定应税原值:按照工业用途或商业用途及其他用途对房产原价按规定比例进行应税原值确认;

2是确定计税余值:用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比例的损耗计算确定计税余值;

3是计算年税额:用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额(此步计算时也要结合税收优惠规定);

4是计算当期应纳税额:按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定(由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额)。

【例】2018年4月,某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间,停车场原值100万元,独立地下建筑物原价200万元,该企业所在省财政和税务部门确定的地下建筑物的房产原价折算比例为60%,房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2018年4月至12月应缴纳房产税多少万元?

【答案】与地上房屋相连的地下建筑物,要将地上地下视为一个整体,按照地上房屋建筑物的规定计税;独立的地下建筑物作为工业用途的,需要用房屋原价的一定比例折算为应税房产原值,再减除损耗价值计税。2018年4月至12月应缴纳房产税=(100+200×60%)×(1-30%)×1.2%×9/12=1.39(万元)。

2、从租计征房产税计税公式:

标签: