上海新房价格(上海新房和二手房哪个划算)

 

打新潮、积分制、学区房转凉、二手房速冻……这些关键词都成为2021年上海楼市的新特征。

2021年,上海新房和二手房走出了不同的曲线,热冷分化明显。在新房市场,上海推出积分制集中推盘等新措施,新房市场涌现打新潮和高积分的特征,新房成交量也同比2020年增长15%。不过,上海二手房市场因政策精准调控而由热转凉,成交量和成交均价双双呈现下探趋势。

新房供应、成交双双增长

2021年,上海新房市场出现了许多新变化。在上海中原资深分析师卢文曦看来,2021年的上海新房市场出现三新,包括政策新、手段新、购买方式新。

从政策端来看,2021年上海首次实施积分制政策和集中开盘,在这两个政策的叠加影响下,新房市场呈现供需两旺的态势,并且涌现出了一批网红盘和抢购潮。

据中指研究院统计数据显示,2021年,上海全年新房供应量达到800.5万平方米,同比增长7%;成交1059万平方米,同比增长15%。从月度来看,成交走势呈现前低后高,下半年多数月份略低于去年同期。

来自上海中原地产统计数据显示,截至2021年12月25日,去年上海新建商品住宅开盘面积达796.1万平方米,供应量较2020年增加6.8%;同期,上海新建商品住宅成交1031.7万平方米,比2020年全年增加10.7%,实现了供应、成交双增长。

值得一提的是,在集中开盘之下,上海新盘推盘次数也持续走高。据东方公证处数据,2021年,上海共进行310次摇号开盘,相较2020年的206次,新盘推盘次数提升超50%,频率大大提高。

受到积分制的影响,高积分的明星楼盘令人瞩目。2021年最受关注的、令市场咋舌的明星楼盘当数位于上海内环内、老西门附近的复兴珑御,售价约为13.6万元/平方米,其积分的入围线达到112.8分,有满分盘的称号。也就是说,要成为复兴珑御的入围者,需要满足上海户口、已婚、无房户、5年内无购房记录且缴纳的社保年限均在18年又4个月以上、在手现金达到千万元,这样高含金量的门槛创造了积分制的年度最高峰。

除了复兴珑御这样的内环内稀缺盘之外,上海新房市场受追捧的新盘呈现外延化趋势。中指研究院分析指出,2021年,上海开盘意向认购数TOP10楼盘中,均价6万元/平方米左右的楼盘占5席,也就是说,一、二手房价格倒挂区域、单价4.5万元-6万元/平方米的楼盘最受市场热捧。

而这些受到热捧的新盘多数分布在五大新城,也促使五大新城成为2021年成交的主力军。据中指研究院数据显示,2021年成交面积TOP10楼盘中,上海五大新城占据6席,其中嘉定新城、青浦新城各2席,奉贤新城、南汇新城各1席。在成交价格方面,4万元-4.5万元/平方米的楼盘占比最大。

同时,新盘的去化率也有了很大提升。据克而瑞数据显示,2021年上海新盘开盘去化率高达80%,相较2020年的58%,提高了22个百分点。

对此,卢文曦表示,2021年上海新房市场热度高主要受三方面影响,一是预期推动,在宽松货币政策下,不动产成为抗通胀的最理想媒介,上海房价也被看作是房价最有韧性的城市之一,且越是市中心的项目抗跌性越好;二是在新房限价政策下,一、二手房价格倒挂明显,这也导致打新现象无法消除;三是人才引进,2021年上半年上海人才引进数量就与2020年全年持平,下半年还有五个新城特定落户政策,随着人口导入,市场需求也在增加。

二手房市场由热转凉

相比于新房市场供需两旺的态势,上海二手房市场在多重政策调控下由热转凉。

据中指研究院统计数据显示,2021年1-11月,上海二手住房成交25.4万套,同比下降0.03%;成交网签备案均价为37241元/平方米,环比下降1.0%,同比下降11.7%,参考均价67747元/平方米。

2020年1月-2021年11月上海二手住房成交走势图

图片来源 中指研究院

2021年二手房市场出现大量乱象,比如学区房价格飙升等。随着价格快速上行形成一、二手房价格倒挂,反过来又对新房市场产生压力。因此针对二手房市场的调控政策下半年接连出台。卢文曦表示。

2021年下半年,针对二手房的精准调控措施学区房新政和三价就低政策出台,促使市场快速降温。其中,三价就低政策成为二手房速冻的一剂猛药。三价就低是指合同网签价、银行评估价、涉税评估价,以三者最低价作为贷款审批依据,而涉税评估价大多在市场价的5-7折,这也直接导致可贷款金额大幅缩水。也就是说,按照三价就低政策执行,二手房的贷款额度减少,反过来倒逼购房者提高首付比例。

从上海二手房月度成交量可以看出,自从三价就低政策实施后,8月、9月上海二手房成交量快速下滑。其中,9月上海二手房成交量更是跌到今年最低点,只有1.2万套,这大约是正常交易水平的6成。

从中指研究院的季度统计数据来看,2021年上海二手房市场走出了V字走势。其中,去年一季度,受2020年末高热行情影响,上海二手房成交高位运行,成交逾10万套;受调控影响,去年二季度上海二手房成交量小幅回调至7.4万套,环比下降27%;受到二手房核验制、贷款审批、三价就低等政策影响,去年三季度上海二手房成交5.3万套,环比下降28% ;去年四季度,由于二手房信贷边际修复,月均成交逐步企稳回升。

此外,学区房新政也促使二手房市场降温。2021年初,学区房受到市场热捧,梅园一套30平方米的学区房,单价直逼汤臣一品。2021年3月16日,上海发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,给过火的学区房市场浇了一盆凉水,控江片区、塘桥片区等地的老破小率先降价,也带动上海二手房回归理性。

预计:今年楼市以稳为主,成交量或将缩减

对于2022年上海楼市的走势,中指研究院高级分析师束端表示:2022年,上海政策面导向以稳价格、稳预期为主,短期无大幅放松可能。我们预计2022年上海新房市场量价平稳,购房者或有更多选择空间;热点区域一、二手房价差或将逐步减少。

据《上海市住房发展十四五规划》,十四五时期,上海将新增供应各类住宅用地面积4000公顷,新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。租赁住房超过42万套(间、宿舍床位),占住房供应总套数的40%。

基于上海‘十四五’规划,预计2022年上海宅地供应节奏保持平稳,‘房地联动’下楼面地价相对稳定,同时更加侧重发展租赁住房,形成租购并举的住房保障体系。束端补充说。

卢文曦分析表示:在政策以‘稳’为基调的情况下,2022年上海新房成交量相比于2021年会缩减一成到一成半;二手房成交量缩减会多一些,到两成左右。从价格来看,由于成交缩水,新房价格受到价格管控表现仍然会较稳,而二手房价格将会下跌5%左右。

新京报记者 徐倩

编辑 武新 校对 柳宝庆

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