房价多少算合理

 

衣食住行,是每个人人生中必须面对的生活问题,房子也就成了每个人一生中绕不过的话题。对于我国的房价,不同的人看法不同,工薪阶层的人可能认为房价高的比较多,大部分中产阶层可能不那么在乎房价的高低,也有一些专家学者认为中国的房价不算贵。房价贵不不贵,多少算合理,其实很多人说的只是一种感性认识,我们完全可以通过比较理性的分析得出结论。房子本身属于一种商品,而只要是商品,就可以通过分析知道它的大致价值。就像一件衣服,它的材料需要多少成本,又需要多少人工才能完成,是可以衡量的。房子的本身价值也可以通过分析和计算得出结论。

怎么来计算一套或者一栋房子的价值呢?在这方面,建筑工程预算师要比我们绝大部分人专业。但我们同样可以从非专业的角度来进行简单地分析和计算。怎么分析和计算房子的价值呢?我们可以从房子的成本要素来分析和计算。房子的成本要素主要由建筑材料、修建房子所需的人工成本和能耗、土地这三方面构成。我们就可以从这三方面来分析和计算房子的价值。

首先从建筑材料方面来来分析。总所周知,绝大部分的房子都是由钢筋、水泥、砂石等修建而成的,这些原材料的价格是影响房子价值的重要部分。这些材料的价格在我国绝大部分地区都相差不会很大,因为它们并不是什么稀缺资源,尤其水泥和砂石,就像萝卜白菜一样,它们的原料都是大自然赠与我们人类的经济实惠的建筑材料。在计算房子价值的时候,预算师们通常能够根据材料的市场价格计算出所需各种材料的总价。第二个成本要素是人工和能耗。在人工方面,由于我们的经济发展不平衡、地区差异大,不同地区的人工成本也就不同。但有一个大致规律,经济发达地区的人工成本比经济落后地区的人工成本要高,因而经济发达地区修建房子的人工成本要比经济落后地区往往要高很多。在能耗方面,全国的电价和油价则都相差不多。在不考虑土地成本要素的条件下,结合这些要素,就可以大致计算出一套或者一栋房子的成本,也就是它的内在价值。在我国农村地区,农民在自己家宅基地建房,这两项成本加起来几乎就是整个房子的成本。不同地区的人几乎就可以根据这两项来计算房子的价值。

在城市里面则不同,房子的价值构成还包含土地要素。土地价值的评估是最复杂的,在各地也是千差万别。我们经常在电视或者网络等媒介上看到某地地王拍卖出几十亿的天价,令我们瞠目结舌唏嘘不已。其实,只要我们把土地当作一种生产要素或者资产来看就不难得出它的价值。个人认为,土地本身的价值与土地现在或者将来作什么用途是息息相关的。例如我们南方耕地普遍种植水稻,它一年能给农民带来的净收入也就几百块钱,十年也就几千块,经济效益并不高。当然,如果种植一些经济作物,它的经济效益会要高很多,在这里暂不讨论。我国各省甚至各市县政府征用土地都有一定的补偿标准,我们可以参照这个标准来评估土地的价格。所以,从经济的角度看,如果把耕地当作一种资产,它的回报率其实是非常低的,这正是几千年中国的农民一直比较贫穷的根本原因,也是现在农民普遍进城务工的原因。从资产回报率这个角度来看,农村土地的价值是有限的。因而你会在电视报纸网络等上面看到某地地王拍卖出几十亿的天价,也会在生活中看到一些农村地区经常有土地撂荒,一个是炙手可热,一个是无人问津,可谓天壤之别。造成这种差异的原因是什么呢?个人认为主要是两个方面的原因:一方面,给土地带来巨大增值空间的是城市的发展,是工业、商业、服务业等推动了城市的发展,吸引了人口由农村向城市迁移;另一方面,是土地制度和土地市场的供求关系影响。城市的发展,可以让我们生活更美好,给我们的生活带来了很大的便利。我们可以在城市里找到更多的就业机会或者谋生方式,可以拥有更加文明的社会治理和生态,可以享受便捷的交通、优质的公共资源和服务、多元的文化和娱乐生活等等。西方发达国家都经历了这一过程,我国也正处于高速城市化的进程中。正是城市化给土地带来了升值空间,城郊一亩可能只值几万元的土地会因为城市建设而进行的土地开发卖到十万百万千万甚至上亿的价格,也就造成修建房子的成本直线飙升进而使得房价直线飙升,房价可以卖到几千上万甚至几万每平方米的价格,远远高于它的建筑成本。个人认为,这可以算作房子的增值或者说商誉吧。也正是土地的价格影响了人们对房子价值的分析和判断。这也就是我们人类为了享受城市生活而必须付出的代价。而更高的土地成本也就是你为美好生活的买单。当城市的这种美好生活在你眼里并不美好的时候,你就不会愿意为高昂的房价买单,比如我们的父辈很多就不大情愿和子女一起生活在城市,他们更热爱或者说习惯于那一片乡土,乡土里的风物人情,乡土里的自在洒脱。不止是我们的父辈,我们自己或许也憧憬着当自己老了,回乡村去种一片属于自己的菜地,独享一份清闲与宁静。

通过上面的分析,房价算不算贵的问题实质就是土地价格算不算贵的问题。之前我们从农业的角度分析了土地的价值,这可以算是土地的内在价值了。从经济学基本价值规律角度出发,但我们知道,决定一个东西价格的不仅仅是其内在价值,它更多的受供求关系的影响。土地的价格更多的由土地市场上供求双方决定。从土地供给方来说,土地供不应求自然会导致土地价格上涨,土地供过于求会抑制土地价格上涨。从土地需求方来说,主要是土地开放商,更直接说是购房者,买房子的人越多,越容易导致房价上涨传导至土地价格上涨,买房子的人越少越容易抑制房价上涨从而抑制土地价格上涨。在房地产过去发展的一二十年,我们的房地产除了解决人们刚需的问题,由于不少以炒房客为代表的投资者的加入而被赋予了一种金融的属性,放大了需求侧。另一方面,在不少大城市,土地供应没有及时跟上,供给侧没有及时跟上。这就使得土地价格和房价不断地往上涨。而这种上涨的速度甚至远远超过经济发展速度和工资增长速度。这就形成了目前我国大部分城市的房价现状,相当一部分人在抱怨房价上涨过快,嫌房价太高。而不断上涨的房价已经严重影响了人们的生活水平。在此背景下,一方面党中央国务院高度重视严厉打击炒房行为,坚持房住不炒的大政方针,去房地产的金融属性,另一方面各地加大了土地供应,开发商在建房屋和建成房屋激增,一定程度上抑制了房价的上涨,也导致一部分城市房价出现了下跌的情况。现在的房地产市场,算是回归到了仅存刚需的市场,虽然市场显得清冷了不少,但对于刚需购房者而言无疑是一种福音,我们也容易去分析当下的房价算不算贵合不合理了。在一个正常的市场情况下,我们完全可以从土地供应量、存量房和在建房的数量和潜在的购房者来综合分析和考虑了。

不可否认的是,城市化是人类文明进步的一种标志,也是社会繁荣发展的表现。你愿意为你眼中的美好城市生活付出多少代价呢?每个人的经济实力不同,每个个人对生活的追求不同,这就需要你自己来回答了。

标签: